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アパート経営の目利きとは

利益を上げる賃貸経営を不動産コンサルティングが解答
不安・不満を解決する”できるアパート経営とは”

アパート大家様の不安
不動産投資としてこれからアパート経営をお考えの方、既にアパートをお持ちで賃貸運営をされている方も多い中、アパート経営を成功させるためには、アパート経営のメリットとデメリット、失敗しないリノベーションのポイント、サブリースと管理の違いなど様々な知識を知っておく必要があります。

当サイトではアパートを経営するメリット・デメリット、サブリースや管理の違いなどを不動産投資家の皆様に分かり易くご説明差し上げます。

あなたのアパート経営は利益を出してますか?
賃貸経営のポイントは”利回り”

賃貸経営のポイントは利回り
アパート経営にあたって最も重要なのは、投資に対してどれだけのリターンを得られるか、といった収益の問題です。これらを考える際の指標となるのが収益率を表す利回りです。

利回りは一般的に年間の家賃収入を物件価格で割った数値で表され、例えば物件価格が4,000万円で家賃年収が400万円なら利回り10%となります。家賃は比較的変動が少ないため、利回りも極端に低下することは少ないといわれていますが、アパートに空室が出たり各部屋の賃料を下げたりすれば、当然利回りは低下するため普段から空室を作らない、入居者募集やアパート・マンション管理を行う必要があります。
また、経年劣化による建物や設備の老朽化は必ず起こってくるため、適切なタイミングで修繕やリフォームを行うことも不可欠になります。

アパート経営のメリットとデメリット

メリット

デメリット
  • 節税対策に効果的
  • 収入が増え老後の年金代わりになる
  • 投資の中でも低リスクでハイリターン

  • 不動産管理会社の選定が難しい
  • 金利上昇時の影響を受けやすい
  • アパート老朽化による入居率低下のリスク

アパート経営のメリット

節税対策に効果的

土地を所有している方にとってアパート経営は、節税対策に有効な投資です。アパートを建てると更地のまま保有することに比べ、固定資産税、都市計画税を軽減できます。また、アパート経営以外の収入がある方がローンを組んでアパート購入をした場合、確定申告を行うことで所得税の節税が可能な場合があります。

収入が増え老後の年金代わりになる

アパート・マンションの賃貸経営における賃料収入は比較的安定しています。またマイナス金利に転じた日本では投資の利回りが期待できる金品が少ない中で、賃貸経営は年6%と高利回りな投資案件です。

高利回りな投資でありながらアパート・マンションの賃料は安定した収入として、年金代わりにすることもできるのです。なお、定年までにローンを完済するようにしておけば、後から入ってくるのは基本的にはすべて利益になります。

投資の中でも低リスクでハイリターン

アパート・マンションの投資は、株やFXのように短期間で目に見えて、大きな収益を上げることは出来ませんが、長期で安定した収益を上げることが可能な投資です。
空室や家賃下落、滞納、ゴミ問題などのリスクに対しても、入居者募集やアパート管理を得意とする賃貸専門の不動産管理会社を選ぶことで、賃貸経営のリスク低減やトラブル対策も可能なのです。

株やFXは予測できない要因に収益が左右され、事によってはお金が無くなる場合もありますが、アパートの投資は0円になる事はなく、今後のリスクも予想し易くその対応策も講じることも容易なのです。
さらに、ローンで物件を購入すれば団体信用生命保険がつきますので、あなたに万が一のことがあった時にはローンの残債はなくなり、ご家族にローンのない収益物件を残すことができるのです。
これは、株やFXなど他の投資にはないアパート・マンション投資のメリットといえます。
長期にわたって安定的に収益を上げたい方にとっては最適な投資先であると言えます。

アパート経営のデメリット

不動産管理会社の選定が難しい

不動産管理会社の業務といえば、賃貸募集から家賃収納管理、定期清掃、設備保守管理など、を指すのが一般的です。

アパート経営の利回りに主眼を置き、収益も考慮するのであれば不動産投資の専門的見解が求められます。プロの不動産投資家であれば不動産投資の期間は、基本的に中期的スパンで行なわれ、投資家や金融機関など市場参加者の動向の機微を捉え状況に応じて投資期間を都度、調整しています。

管理会社の選定で比較するポイントは、管理コスト、管理内容、募集方法、募集人員、清掃業務や設備保守は当然として、更に収益を含めた不動産コンサルティングが行なえるかが大切です。選定した管理会社が管理している物件数や過去リノベーションの実績も大変参考になりやすいです。

金利上昇時の影響を受けやすい

少額からの投資が可能なFXや株、マンションの1室を所有しての不動産投資と比べ、土地と建物全体を所有して行うアパート経営は、投資を始める際の金融機関からの借入額が大きくなり、金利上昇の際には返済が大きな負担になることもあります。
新規で不動産投資をお考えの場合、自己資金なしで全額借入した場合、利回りを期待するのは無理です。現在、賃料が減少傾向にある中で銀行ローンの利子を加味すると利益を出すのは非常に困難です。
不動産投資で失敗しないために、現在の平均的利回りですと20%〜50%程度の自己資金を入れないと金利変動の影響でリスクが発生しやすいでしょう。

アパート老朽化による入居率低下のリスク

アパート経営を続けていると、必ず起こるのが経年劣化による建物や設備の老朽化。放置すると入居者が決まらず賃料を下げざるを得なくなるなど、収益のバランスが崩れる問題に直結します。そうした事態を避けるため、設備の入れ替えやアパートの建て替え、リフォームなどの費用を予め計算に入れて不動産投資の計画を立てる必要があります。

このようにメリットとリスクをしっかりと理解して行えば、安定した収益が期待できるアパート経営ですが、中長期にわたる投資のため、景気の変動や税制の改定など不確定な要素があるのも事実です。専門家のアドバイスを受けながら、そうした変化に適切に対応していくことが成功の鍵と言えます。

賃貸経営は長期で考えはいけない

当初、組まれていた収支計画が大きく外れ10年後も予測が難しいのが不動産です。
当社でも不動産の30年後の未来を予測する事は不可能です。新築のアパートやマンションは入居者が集まりやすいのは当然のことで、築10年後、20年後も同じ家賃、入居率が維持できるかは社会情勢や景気に大きく左右されます。よって当社では30年の長期で考えるのではなく出来るだけ早く費用回収ができる効率的な賃貸経営をご提案しています。

不動産コンサルティングの見地から現状把握、家賃相場動向を調査し。最良な賃貸投資額と回収プランを10年間のシュミレーションにて差し上げます。

アパート経営の疑問にお答えします。

建て替えかリフォームか
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空室を無くすリノペーション術

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