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ここが変だよサブリース契約書

ここが変だよサブリース契約書

サブリース契約書は従来のアパートやマンションの賃貸契約とは異なります。
サブリースでトラブルに陥り易い、サブリース契約書のココを確認しておいた方が良いポイントを解り易くご説明します。

家賃保証なのに契約賃料の改定がある

家賃保証の勘違い

30年一括借り上げは契約賃料が30年固定を意味することではありません。
30年間価値が下がらないアパートやマンションはありません。入居者が使っているうちにリフォームが必要になったり経年劣化で外壁の汚れ、水周りの劣化などの改修工事を繰り返さなければ新築時と同じ家賃を維持するのは難しいです。30年間一括借り上げとは、オーナーが所有するアパートやマンションをサブリース会社が30年間借り続けますが賃料はその時によって変動させて貰います。という内容です。
家賃保証=契約賃料に間違いありませんが、契約賃料=今の賃料とは違います。
仮に当初の賃料から契約賃料の改定で半額に減額されたとしても家賃は保証されてますからオーナーは文句が言えません。
誤解を招きやすい家賃保証の意味をオーナーも理解しておくことが必要です。
近年、相続節税目的にアパート建設の乱立による空室の増加が目立っている中、家賃保証だから安心とは一概に言えないのです。

敷金・更新料が受け取れない

敷金・更新料が受け取れない

アパートの経営者であるのに、入居者からの敷金と更新料がオーナーに渡されずサブリース会社に全額持っていかれるのもサブリース契約によくある内容です。
通常のアパートやマンションのオーナーであれば敷金や更新料を入居者から受け取れるのが普通の話しですがサブリースは違います。オーナーはアパートやマンションを入居者に貸しているのではなく、サブリース会社へ貸しているだけで入居者との契約上の関わりはありません。つまり賃貸経営と考えは異なり倉庫をサブリース会社へ貸しているイメージが近いでしょう。
この様に必要な土地と建物だけオーナーに用意させて賃貸経営はサブリース会社が行い利益を持っていかれるケースが大半でして、業界ではサブリースの事を転貸し、又貸しと呼んでます。

入居者の選定ができない

入居者の選定ができない

入居者の選定はサブリース会社が決められる契約内容になっている。
アパートやマンションをサブリース会社へ貸していると、入居者の条件や選定はオーナーには権利がありません。サブリース会社は空室を避けたい為に入居者の選定が甘い場合があります。住居用に建てたアパートやマンションが商用利用される問題も起きています。例えばマッサージ店になってしまい勝手にシャワー設備を工事されたり、いかがわしい使い方をされても30年一括借り上げのサブリース契約を結んでしまったオーナーはサブリース会社へ賃貸経営を丸投げしている契約上、口出しができません。

参考ニュース
「貸した部屋がマッサージ店に サブリース不動産の落とし穴」日刊ゲンダイ

サブリースが解約できない

サブリースが解約できない

サブリース契約書に中途解約条項がない限り、オーナーからの解約申入れによりサブリース契約を終了させることはできません。サブリース契約はオーナーとサブリース会社の間に賃貸借契約があるされる以上、30年一括借り上げなら、その期間を遵守しなければならない法律になっています。

中途解約の条項が記されている場合は、オーナー側が一方的に不利な内容が書かれていないか確認が必要です。例えばサブリース会社は正当な理由があればいつでも解約できる、反面オーナーからの解約申し入れは半年以上の期間を設けたり違約金を請求される場合もありますから注意が必要です。

サブリースの違約金問題

サブリース契約を途中で解約するには違約金が発生するケースが多いです。契約書に記載されている違約金の金額に驚く事も少なくありません。

賃料の6か月分を違約金とする

もし上記のような内容であれば、アパート1棟10部屋あったらその6倍の額を違約金として支払わねばなりません。それだけの現金が有れば良いのですが解約するにも更に借金を背負うことになります。
違約金が払えず仕方なくサブリースを続けてしまうサブリースが解約できないオーナーもいらっしゃいます。契約賃料が下がっていく一方でローンの返済や経費が減らなければ負の連鎖が始まります。30年一括借り上げで30年間利益を出せる契約賃料やサービスに満足しているのでしたら安心ですが、不満を持ちながら、そのままサブリースを続けていると借金が膨らみ土地と建物を失う危険があります。収支計画が狂ってきた、入居者の問題やサービス面でご不満をお持ちのオーナー様は、急いで当社のような不動産コンサルティング会社へご相談することをお勧めします。

修繕費が追加請求される

修繕費が追加請求される

建物の修繕が必要になった場合は所有者のオーナーへ請求がされます。
一括借り上げはサブリース会社がオーナーに代わってアパートやマンション管理を行ってます。
賃貸管理であって建物の保証はサブリースにない契約もあります。老朽化した給湯機や照明器具の交換はオーナーへ請求が来ます。サブリース契約の中には修繕費も含まれている場合がありますが積立金が足りなければオーナーが負担する事になります。更に修繕の業者選定もサブリース会社が行うのでオーナー自身が相見積りや予算の調整ができません。入居者の入れ替わりで部屋をリフォームするなら大丈夫でもアパート1棟の外壁工事や建て替えをサブリース会社から要求された場合は修繕費積立金ではまかなえません。断れば契約賃料の減額か契約解除を申し出てきます。
契約内容をよく確かめ、オーナーも修繕費はサブリースと別で考えておいた方が良策です。

サブリース会社からは簡単に解約できる条件

オーナーから解約の申し入れを行うと期間や違約金が発生しますがサブリース会社はリスク回避のため一方的に解約できるようになっているサブリース契約書もあります。つまりサブリース会社が儲からないと判断したアパートは切り捨てる事ができるのです。甲乙共にの条件はまずありえませんから一方的な条件になってないか契約書の解約条項を確認しておきましょう。


サブリース契約書の中で良く分らない内容や不安を感じましたら、一度当社へご相談ください。
ご相談は無料でお受付しております。



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