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サブリースだから安心とは限らない

サブリースで大失敗

近年、相続税の節税として高齢者がアパートを建てたり、個人が不動産投資でマンションを購入するケースが増えています。賃貸経営の知識が無くても土地や銀行からの融資を受ければ大手ハウスメーカーが提供する一括借り上げシステムと契約することで、サラリーマンやOL、高齢者の個人がアパートのオーナーになり不動産投資が簡単にできる仕組みがサブリースです。



このサブリースとは、不動産業者が個人(オーナー)から土地や建物などを、転貸しを目的に1棟全室を一括して借り上げして、オーナーに代わってアパート運営する賃貸管理の代行サービスを指します。
テレビCMでお馴染みのエイブルの30年一括借り上げや大東建託の35年一括借り上げなどが、このサブリース契約にあたるものです。

サブリースの現実は手放しで喜べない

建物とセット販売
30年一括借上げサブリースのメリットとして例え空室が生じ家賃収入が減ったとしてもサブリース契約には家賃保証があるのでオーナーは定められた一定の金額を確実に受け取ることができる。不動産投資のリスク無しでアパート運営を不動産業者に丸投げできる。何もしなくても家賃収入が30年保障されるなら旨い話に思えますが現実は少々違います。
その他にも入居者からの敷金、更新料はサブリース契約ではオーナーが受け取れず、サブリース会社が全額持っていきます。更に入居者の審査や契約条件もサブリース会社が決めて、オーナーは口出しができません。従来のアパート経営方法と大きく異なるサブリースのシステムをオーナーが理解しておく必要があります。
サブリースの相関図

勘違いされ易いのですが、サブリースはオーナーが賃貸経営者になるのではなく、オーナーが所有している土地と建物を従来の賃貸契約と異なったシステムでサブリース会社に貸しているということです。
解り易く表現すると、オーナーはサブリース会社と賃貸契約しているだけで、家賃収入や入居者の条件などのアパート経営はサブリース会社が契約上、自由に決める事ができます。勝手にオーナーと入居者間で賃貸契約はできません。つまりオーナーはアパートの大家としての権限を失うという事です。

国民生活センターにサブリース契約のトラブル相談が急増している

家賃保証の勘違い

特に最近では相続税の節税対策を売り文句に、高齢者などにアパート経営を勧める不動産事業者が増えてきたのと日銀がマイナス金利政策を導入し低金利と相まって、銀行から融資を受けてローンを組んで節税ができ、賃貸経営の知識が無くてもサブリース30年一括借り上げシステムで不動産業者へ運営と管理を丸投げできるため、住人同士や近隣住人とのトラブルや家賃滞納の心配もご不要、素人でも大丈夫、将来年金代わりになる、アパートのオーナーになれる、と営業マンの甘い誘いに乗ってサブリース契約書をよく読まないまま契約し、後に想定外の契約の内容に驚きトラブルになるケースが生じています。
サブリースの落とし穴
このサブリース契約書の説明が不十分として国土交通省が不動産業者に対してサービス説明の義務化を注意喚起しました。

平成28年8月12日国土交通省告示 賃貸住宅管理業者登録制度の改正の概要

具体的にサブリース契約のどこに問題があるのか、実際にあった当社の事例を次の頁で紹介します。




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