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アパートの建て替えかリノベーションか?

その建て替え、本当に必要ですか?
アパートの大規模修繕にちょっと待った!

そのリフォームちょっと待った
賃貸物件を長年保有していると経年劣化でアパートやマンションが古く感じますね。
これは入居者からすると新築のアパートと築古のアパート、条件が同じであれば新築に入居するのは当然の流れです。築20年以上のアパートは新築と同じ条件では入居者を募るのは競合するアパートがある限り難しいといえます。

大手住宅メーカーがすすめる建て替えは
家賃収入が途絶える期間が長い

家賃収入が途絶える期間

建て替え
リノベーション
工事の期間

長期
1棟まるごと建て替え
その間家賃収入なし

短期
リノベーション中の部屋のみ
収入が一時途絶える

アパートの解体

必要
解体費用が発生する

不要
アパートは解体しない

入居者の追い出し

必要
引越し代や慰謝料の負担

不要
空室からリノベーションできる

家賃の値上げ

新築アパートとして
見込み1割〜2割増し

空室率も減り収入増
見込み1割増し


大手住宅メーカーとサブリース契約をして築20年が過ぎる頃、すすめてくるのはアパートの建て替えです。築20年のアパートを新築と同じ家賃では入居者が集まりません。そこで空室対策の手段として大手ハウスメーカーは、家賃の値下げかアパートの建て替えを提案してくるのです。

迫られる家賃の値下げかアパートの建て替え

家賃低下とアパートの老朽化
家賃保証をするサブリースはオーナー様に安定収入をもたらす反面、初期投資の回収を約束したものでは無く、家賃設定は住宅メーカーが決め築古になればなるほど家賃を値下げします。値下げの理由はアパートが古く入居者が集まらないからです。そこで新築時と同様の家賃収入を求めるなら、再度新築を建てる「アパートの建て替え」を提案してきます。アパートを建て替えることで住宅メーカーにとって大きな利益を生みます。それは会社本来の目標であるからです。

20年に一度アパートを
建て替え続けられますか?

アパート経営の判断材料
アパートの初期投資回収にはおよそ10年〜15年掛かります。建て替えを繰り返せば損益分岐点がどんどん遠のきます。20年で投資回収出来てもその時点で利益が出なければアパート経営は失敗と言えるでしょう。

建て替えは計画的に!

木造アパートの耐用年数は22年
通常の木造アパートであれば国税庁規定の耐用年数は22年とされてますが、実際はアパートのメンテナンスをしっかり行えば100年持つ建物も十分あります。一度建てたアパートを解体して作り直す必要が本当に有るのか?建て替え後にまた次の建て替えが必要になるのでないか?大手住宅メーカーは自社の資材を売って人件費を掛けてアパートを建て利益を生むのがお仕事です。つまり、大手住宅メーカーはアパートを売らないと倒産してしまうのです。

単純にリノベーションで済む場合もある

単純にリフォームで済む場合もある
折角建てたアパートを建て替えの為に取り壊す行為は、今入居している入居者を全員追い出してアパート全部屋が空室にします。つまり家賃収入が一気に途絶えるのです。建て替えの期間が長ければその分収入が無くなります。しかも追い出し費用は莫大になります。さらに、残念のことにその間サブリース契約会社が家賃を保証してくれる事はありません。
仮にリノベーションなら空室のお部屋から工事を進め、今住んでいる入居者を追い払わず無収入を防ぐメリットがあります。また建て替えに比べ費用も期間も抑えることが可能なのです。

アパートの建て替えやリノベーションで不安やお悩みの方は、不動産コンサルティングのエドマスターへ、どうぞお気軽にご相談ください。
大手の不動産会社と契約中や提案を受けた後のセカンドオピニオンでも喜んで応じます。

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