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サブリース解約での成功事例

サブリース解約成功物件東京都内某所のアパート3棟を他社のサブリース契約から当社の管理契約へ移管をさせて頂きました例をご紹介します。

当初、全22室中2部屋空きでの引き渡しでした。最寄り駅からはバス便でしたので、空室が埋まるまでは少し時間が掛かると思われましたが、募集から1ヶ月以内でしかも、サブリース引き渡し時の賃料と比べ3,000円増しで満室となりました。本物件に関しましては賃料約5%UPにて成約した事になります。その賃料の他にも巡回清掃及び定期清掃の質も向上しオーナーさんには大変満足して貰っています。

1年間で140万円の差額が生じた

サブリースから管理に移管した事で1年間の収支は140万円改善されました。逆に考えると新築10年間で1,400万円以上の損をしていたとも言えます。
なぜ、それ程の差がでる理由は何でしょうか?そのカラクリをご説明します。

サブリースのカラクリ教えます

サブリースのカラクリまずは、サブリースの賃料について説明します。
サブリース賃料査定は相場よりもともと5%程、安く設定されてます。サブリースするのに空室があるとハウスメーカーは損するので、当然、安く賃料設定します。ハウスメーカーはブランド力があるのでむしろ賃料設定は高く設定して欲しいところですが、、、。
次に、共益費についてです。
共益費はサブリース賃料から外されていたりします。だいたい賃料の5%ぐらいが共益費の目安です。合計家賃100,000円なら家賃95,000円、共益費5,000円といった具合です。すなわち大家様が手にするサブリース賃料は95,000円×90%=85,500円となります。

もともと、賃料は5%割り引かれているので本来の賃料を105,000円とすると105,000円−85,500円=19,500円の差額になります。すなわち、本来の家賃より約20%程、収益が低く設定されているということです。
サブリースではなく、従来の管理にすると管理費と清掃等で7〜10%で済みます。
この僅かな差がアパートでいうと10年間で1,400万円以上の差になるということです。

上記は、空室率を考慮しておりませんが、賃貸管理の経験上、新築アパートやマンションは10年間は、ほぼ満室で稼働する結果が出てます。

そもそもですが、新築10年以内で満室にならない場所はアパートやマンションに向いてない可能性が高いです。相続税対策で節税しようとアパートを建てられる新規オーナー様も増えておりますが、銀行から借入して金利を返済するのに目一杯で利益が出ない。自己破産すると土地も失う危険もありますから不動産投資はハウスメーカーの営業マンより、賃貸経営に詳しい人にご相談する事をおすすめします。

このような内容を理解の上でサブリースを選ぶなら良いのですが大抵は契約内容が分からないうちに契約を結んでしまっています。サブリース契約でおかしいなと思ったらすぐにご相談ください。無料にて収支計画が適正かどうかをご判断致します。

サブリース契約で、一つでも下記にあてはまるオーナー様は、契約の見直しや不動産業者の管理へ移管の検討をおすすめします。

  1. 新築〜築10年以内の不動産物件
  2. 首都圏主要沿線徒歩10分以内のアパートやマンション
  3. ハウスメーカー施工のアパートやマンション
  4. リノベーション済みの不動産物件



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