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サブリースの見直し

サブリースを見直しませんか

サブリース(家賃保証)は、主にハウスメーカーがアパートやマンションを建てる注文を増加させる目的で考え出された販売方法で、ハウスメーカーが賃貸管理を行う事はありません。ハウスメーカに関連する子会社やフランチャイズの不動産屋が賃貸管理を行い大家さんから部屋を一括借上げて、一定の賃料からリフォーム代などの経費を差引いた残りを大家さんに支払う仕組みです。
30年一括借り上げ
最近は、新聞やテレビコマーシャルで『30年一括借上げシステム』と広告されているところもあります。

空室が出てもサブリースなら大丈夫!?
その契約にちょっと待った!

アパート経営で不安要素である空室対策、入居者の家賃滞納やゴミ問題、近隣住民とのトラブルがサブリースで心配後無用と言われてますが、そのコマーシャルちょっと待ってください。

そもそも、30年一括借上げシステムと言われても30年間、同じ賃料が続く訳でなく、老朽化に伴う家賃の値下がりやアパートのメンテナンス無しで借上げてくれる話など有り得ないのが現実です。30年間家賃を保証されても、その家賃は一定では無く2年を超えた段階で賃料の見直しが発生します。極端な話しをすれば空室を埋めるために、賃料が5万円から1万円へ値下がりしても、少なかれ家賃を保証しているのでハウスメーカー側はサブリースの契約違反になりません。
つまり、家賃保証とは決められた賃料が30年保証されるのでなく、家賃は変動し収入は一定ではありません。

サブリースの問題点

家賃保証の勘違いサブリースの問題点として、よく挙げられるのは、30年一括借り上げの意味が理解し辛いことです。

賃料の見直しがほぼ必ず行われる
定額の家賃が保証されるわけではない

サブリース契約=長期「固定」家賃の受け取りと思われている方もいらっしゃるかも知れませんが、それは間違いです。多くの場合、管理会社から支払われる家賃は将来的に減額されます。当初の固定賃料を元に長期の資金計画を作ると、後に大変なことになります。

賃貸物件はいつも新築ではありません。経年劣化で他の新築と比較すると同じ賃料で入居者を埋めることは余程、立地条件が良くなければ不可能です。

追加で費用が発生することがある
修繕費、修復費として請求される

サブリースといえども、賃貸物件の老朽化により修繕費や修復費が掛かります。こうした修繕費などはサブリースの契約内容に修繕積立金がありますが毎月の支払が足りず、不足した費用はサブリース契約会社が負担するのでなく、アパートの大家さんに直接請求がされます。
気を付けたい点として、サブリース契約の中にはアパートやマンションの建替えや修繕する費用の全額保証は含まれていません。

建築費に実は空室リスクが
上乗せされている場合も!?

サブリース会社の多くは建築+サブリース契約の両方を行っているケースが殆どです。サブリース契約は、アパートやマンションの建築契約をさせるための手段として使われることも多いのです。
建物とセット販売
建築+サブリースを提案してきた業者に、アパート建築は他社に依頼しサブリース契約のみ依頼しようとすると、多くの場合はお断りの返事が返ってきます。
実は、ハウスメーカーの利益は賃貸管理でなくアパートを建てる資材販売とデザイン料、人件費が主でアパートを新築で建てた場合、総額費用の内40%がハウスメーカーの粗利とされてます。
サブリースだけでは、利益率が低くハウスメーカーの営業目的から外れるので、必ずアパート建築とセットの理由がここにあります。

サブリースは損する事が多い

サブリースは損することが多い
家賃保証で安心感のあるサブリースは不動産管理と比較し利益率が低く、予めサブリース契約会社が賃貸相場の家賃よりも5%安くし入居者が集まり易い家賃設定にしているケースが多いです。これはサブリース会社も空室リスクを抑えたい為の策です。

新築のアパートやマンションであれば部屋が埋まらない事はありません。入居者は多少家賃が高くても新築を好む傾向があります。あえて利益が薄いサブリースを初めから選択すると損するケースがあります。

サブリースの落し穴

サブリースの落とし穴
サブリース契約は賃料を保証するもので金額を保証するものではありません。新築時から10年経ち当初の家賃では入居者が集まらず、家賃は値下げをします。つまり今の賃料が永遠続くわけでは有りません。また家賃はサブリース契約している会社が決めアパートのオーナーに決定権はありません。よって当初見込んでいた家賃収入が思うように行かず、収入が減るリスクがサブリースにもあります。

賃料の値下げに納得できず、契約途中でサブリース契約を解約するには違約金を払わなければならず、後にトラブルになるケースもあります。

更に賃料が悪化するとハウスメーカーから解約の申し出があります。ハウスメーカーでも家賃保証が難しくなって切り捨てたい場合は、オーナーがハウスメーカーから違約金を貰えますが、アパートを建てた費用からしてごく僅かで、ハウスメーカーは予め損にならない様、初期費用に上乗せしています。
この様に、ハウスメーカーが得をする計算尽くめの仕組みがサブリースなのです。

サブリースを見直したい

サブリースに不満があり、契約更新の見直しを機にサブリースを解約し管理を不動産会社へ任せることで収益が増える大家様も少なくありません。最近では特に大手建築メーカーで30年のサブリースを組まれて10年が経ち見直しを検討するお客様から相談が増えています。

サブリースを見直したいリノベーション仕様書賃貸経営戦略

当初、組まれていた収支計画が大きく外れ10年後も予測が難しいのが不動産です。
当社でも不動産の30年後の未来を予測する事は不可能です。新築のアパートやマンションは入居者が集まりやすいのは当然のことで、築10年後、20年後も同じ家賃、入居率が維持できるかは社会情勢や景気に大きく左右されます。

よって当社では30年の長期で考えるのではなく、中期で投資した費用が回収ができるプランで効率的な賃貸経営をご提案しております。

サブリースを辞めませんか?

アパート経営はサブリースの他に従来の不動産会社がオーナーに代わって管理する賃貸管理があります。
ハウスメーカーが決める契約賃料より不動産会社が決める賃料の方が高く入居率も変わりありません。
サブリースを解約して管理にすることで利回りが向上するケースが殆どです。

サブリースをやめませんか

利回りが低い

当初の見込みと違う

利回りが高い

想定外の修繕費が請求された

この先不安である

苦情処理の煩わしさが無い

勝手に賃料を値下げされた

2年で見直しが行われた

空室リスクがある

アパートの建て替えを提案された

違約金は知らなかった

適正家賃価格

サブリース契約を切られた

相場が分からない

更新料が受取れる

更新料が入らない

サブリース会社が倒産した

リノベーションが選べる


アパートやマンション経営における利回り・収支計画・サブリース契約でお悩みやご不安をお持ちのオーナーは、不動産管理会社のエドマスターまでお気軽にご相談ください。
あなたのアパート経営を無料で診断致します。




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