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アパート経営はサブリースか管理か?

アパート経営のサブリースと管理の違い

賃貸経営で「サブリース」と「管理」の大きく違う点は空室リスクが「ある」と「ない」との違いです。サブリース(借上げ)では例え空室であろうともサブリースの契約会社から家賃が保証されます。管理の場合は空室であれば家賃が保証がされないので入居中の部屋のみの家賃を受け取ります。

サブリースと管理どっちがいいの?

サブリースと管理の違い

駅から遠い

最寄駅徒歩15分以内

最寄駅徒歩10分以内

築20年以上

築10年〜20年

築10年以内

自宅兼アパート

入居率80%〜90%

入居率90%以上

人口減少エリア

現状にそこそこ満足している

アパートマンション経営を学びたい

リフォームしても埋まるか心配

サブリース金額が下げられた

大手メーカー施行

とにかく手間を掛けたくない


人口過密エリア

サラリーマン大家さん


サブリースの金額に不満

空室が多い




安心感のあるサブリースは保証される家賃は通常、実質家賃・共益費等を足した総満室収入金額の80〜85%程度です。リスクのない分、取り分が少ないのがサブリースの特徴です。新築のアパートやマンションで駅近など入居率の高い場合は管理を選択し、築年数が高く、駅から遠い場所にあり入居率が低い場合はサブリース(借上げ)を選択すると良いと言えます。

サブリースと管理の比較

大手ハウスメーカーが提供するサブリースと不動産会社がオーナーに代わってアパートやマンションを管理する場合の比較を表に纏めました。


サブリース
管理
利回り 低い 高い
家賃保証 空室リスクが無い 空室リスクがある
賃料 安い 適正賃料
更新料 受取れない 受取れる
リフォーム代金 建て替えやリフォーム費は
別途発生する。
高額になるケースが多い
費用は発生するが
最小限のリフォームで
抑えることもできる
苦情トラブル 管理会社が対応 管理会社が対応
滞納 管理会社が督促を行う 管理会社が督促を行う
アパートやマンションを新築で建てる場合、サブリース契約とセットに思われがちですが、アパートやマンション経営は不動産会社が管理する従来の方法も存在します。これからオーナーになる賃貸経営者はサブリースか管理か、メリットとデメリットを予め知っておくと良いでしょう。


サブリースのメリットとデメリット

メリット

デメリット
  • 毎月受取れる家賃保証

  • 利回りが低くなる
  • 家賃保証なのに家賃が減額される
  • 修繕費の費用は請求される
  • 家賃の持ち逃げがある

サブリースのメリット

毎月受取れる家賃保証

オーナーは、空室の有無にかかわらず、ハウスメーカーと契約したサブリース契約に基づき、毎月一定の契約家賃をお受け取ることができます。家賃収入が安定していますので、オーナーは入居者募集や空室リスクを気にせず安心して賃貸経営ができます。

今まで賃貸経営の知識がなくてもアパートやマンションの大家になれます。
相続税対策でアパートを建て節税する際も、ハウスメーカーが提供するサブリース契約は建物とパッケージになっており、全て営業担当にお任せしておけば複雑な知識は必要ありません。

サブリースのデメリット

利回りが低くなる

家賃保証で安心感のあるサブリースは管理と比較すると利益率が低くくなります。
予めサブリース契約会社が賃貸相場の家賃より5%安くし入居者が集まり易い家賃設定にしているケースが多い為です。これはサブリース会社も空室リスクを抑えたい為の施策です。

家賃保証なのに家賃が減額される

永久に新築時の家賃保証は続きません。老朽化に伴う賃料の値下がりや空室リスクを回避するために賃料の値下げをサブリース会社が決定した場合、当初の見込み額と変わってきます。例え35年間一括借上げ保証されても、その家賃は2年を超えた時点で賃料の見直しがあります。家賃は保障されてもその金額が保障される意味ではありません。新築時の家賃に比べ半額に減ったとしても、1円でもサブリース契約会社が大家様へ支払えば家賃保証しているという意味です。収入の金額は実際は一定でありません。

修繕費の費用は請求される

アパートが老朽化すると修繕費が発生します。修繕費、リフォーム代はアパートのオーナーへ請求がなされます。サブリース会社に全て任せている場合は大家様が業者選択や費用の調整が難しい場合があります。サーブリース契約の中に修繕積立金が含まれて居ますが修繕積立金では費用が足りず追加請求される場合や逆にレオパレス21の家具・家電総合メンテナンスサービス支払ってにもかかわらず新品交換されず集団訴訟になるケースもあります。
「レオパレス21に対して契約不履行で家主100人が未払い賃料の返還求める」全国賃貸住宅新聞

サブリースにも家賃の持ち逃げがある

サブリース会社の倒産や不正により、家賃を持ち逃げされたケースもあります。
サブリース契約を締結するのが大手ハウスメーカーのフランチャイズの場合、大手ハウスメーカーの看板があるからといって決して安心はできません。
実際にサブリース会社に家賃を持ち逃げされたニュースはこちら
「サブリース会社アパマンショップ姫路駅前店が失踪」全国賃貸住宅新聞

管理のメリットとデメリット

メリット

デメリット
  • 利回りが高い
  • 賃料が相場と一致する
  • 苦情処理などの煩わしさが無い

  • 空室があると収入が減る

管理のメリット

利回りが高い

サブリース契約と比較して管理の場合は、管理料やアパートやマンションの修繕費を含めて長期で計算すると、利回りが高くなるケースが多いです。必要な経費を不動産管理会社と相談し調整することも出来ます。サブリースでは契約書の縛りで融資元の銀行や業者選択ができなくても、管理なら金利の低い銀行や中間マージンを抑えたリフォーム業者を管理会社と相談して決めることもできます。
利回りを10年以上の長期で考える場合は不動産管理会社に相談することをおすすめします。

賃料が相場と一致する

不動産管理の場合、地場の不動産コンサルトが相場価格をよく熟知してますから、アパートを適正価格で管理し家賃を決定します。空室リスクを低減させる簡単な手法「市場より安い家賃設定をする」を取るサブリースに比べ、管理は相場賃料から入居者を募集するので、予め賃料を値下げしたサブリースよりも5%程、高い収益が見込めます。

苦情処理などの煩わしさが無い

サブリースと同様、不動産管理も入居者のゴミ出しの問題や家賃の滞納による催促、苦情処理など、トラブル時は不動産管理会社が行います。電話対応も24時間サブリースだから安心と謳われるトラブル対応も不動産管理会社に管理を任せしておけば大家様本人がトラブル対応する事はありません。アパート経営でトラブル不要と謳われるエイブルの広告もサブリースだから安心という事ではなく、不動産管理会社が管理しますので大家様の手を煩わせる事は無いですよ、という意味です。

管理のデメリット

空室があると収入が減る

サブリースは家賃保証されるので毎月安定した収入が受取れますが管理の場合、空室が発生した際、その分の家賃収入はありません。空室をできるだけ無くす対策は不動産管理会社によって様々なのも事実です。投資事はリスクが付き物です。株やFXに比べて変動が少ない不動産投資はリスクが低いとはいえ空室率を極力減らすアパートやマンション改修工事や家賃見直しの空室対策が必要とされます。

アパート経営はサブリースだけじゃない

近年、OLやサラリーマンでも不動産投資が出来るサブリースが流行ってます。
賃貸経営はサブリースの他に、昔からある管理という方法も知っておくと良いでしょう。管理だからと言って複雑で面倒な作業も不動産管理会社へ任せる事ができます。
これから不動産投資をされる方は、サブリースと管理のメリットとデメリットを理解した上で不動産投資をお勧めします。特にハウスメーカーのサブリースは建物もセットになっており投資額も大きい割に利回りが低く、相続節税目的で組んだローンの支払が滞って抵当権で銀行に土地と建物を没収されるリスクも潜んでいますから30年一括借り上げの場合は差押えの用心が必要です。

アパートの立地条件、周辺環境の30年先未来が予測できない場合はサブリースでなく、利回りの高い管理を選択し10年〜15年で損益分岐点を作ることをお勧めします。




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