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サブリースで大問題

サブリースの家賃保証でトラブル

サブリースで一番問題視されているのは家賃保証という言葉です。
家賃保証と聞けば30年一括借り上げなら30年間は同じ金額を受け取れると思われがちですが、賃料の見直しは2年毎に見直しがされる契約内容が実際は多いです。賃料が上がったり変更が無ければ問題ありませんが、賃料が減額されると見込んでいた30年の収支計画が狂ってきます。減額された賃料はオーナーの受取りが減るという事です。家賃の決定権はサブリース会社にありオーナーには30年間縛られているので手を出せません。賃料減額に納得がいかない場合はサブリース契約を解約するしかありません。ところが30年間は途中解約できないのでサブリース会社へ中途解約による違約金を支払う義務があり、簡単には解約できない仕組みになってます。サブリースの家賃保証は極端な話し1円でもオーナーへ支払えば家賃は保証されているという意味です。賃料減額に納得できなければ違約金を払ってくださいとサブリース会社から一方的に言われるケースもあります。サブリース契約書の家賃保証はサブリース業者のリスク負担を家主に転嫁する不利益条項が散見されます。

2年毎に見直しが行われる大手サブリース会社

契約賃料の改定があります
  • エイブルのサブリース
  • エイブル保証(独立系)のサブリース
  • へーベルハウスのサブリース
  • 旭化成ホームズのサブリース
  • 大東建託のサブリース
  • レオパレス21の30年一括借上げシステム

各社の広告には小さい文字や注意事項に2年毎に契約賃料の改定が明記されています。30年間契約賃料が固定と勘違いしやすい30年一括借り上げの表現に注意が必要です。
最近では大東建託の「ずっと安心の35年一括借上」も人気ですが、10年目で賃料契約の見直しが行われ、残り25年分と以後5年毎の契約賃料は予想ができません。

契約賃料の改定で赤字になることも

賃料減額による赤字の危険性
契約賃料の改定で収入が減っても銀行から融資を受けたローンの金利や共益費、修繕費などの経費は下がりません。相続節税目的で30年一括借り上げのローンを組んで賃料減額になった場合は収益が不足し赤字になるケースもあります。特に10年目からはアパートの老朽化により人気が落ち入居率が下がり、空室を減らすため賃料の減額は自然の流れともいえます。

サブリースの注意点として30年一括借り上げの損益分岐点に契約賃料の改定を考慮しておく事が大事です。ローンの支払ができなくなると抵当権で土地と建物を銀行に差し押さえられます。

サブリースの契約内容は把握しておく

サブリースの契約内容は把握しておく

これからアパートのオーナーになる方も、既にサブリース契約で不動産投資を行ってる方もサブリースの契約書の内容を理解しておく自己防衛も大切です。
後になって聞いてないと言っても、締結した契約書には明記されているので契約内容を覆すのは難しいでしょう。特にハウスメーカーの営業マンの人柄が気に入ったから・大手だから安心だけで決めてしまうと契約内容をよく読まないまま契約してこの様なトラブルに発展してしまいます。

今一度、サブリース契約書の内容を読み返してみる事をお勧めします。

次の頁では、オーナーが気を付けたいサブリース契約内容の一例をご紹介します。




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